家の建て替えをする場合、悩みのタネになるのが、建て替え費用がいくらかかるのかということです。建て替え費用には多くの要素が関わっているため、単に新築を建てる場合よりも費用計算が複雑です。
そこでこの記事では住宅を建て替える際の費用の内訳や平均的な相場とともに、建て替えのメリットやリフォームとの比較、建て替えの流れまで詳しく解説します。
1.「建て替え」と「新築」の違いは？
建て替えと新築は、家を新しくする点では共通していますが、プロセスが異なります。
新築は更地に新しい家を建てるのに対し、建て替えは古い建物を解体し、その上に新しい家を建てることを指します。
このため、建て替えにはまず解体作業が必要となり、費用や時間も異なる要素が加わります。新築との根本的な違いは、この先行作業の有無です。
1-1.建て替えとは
建て替えとは、既存の古い家を解体し、その土地に新しい家を建てる行為を指します。
まず古い建物を完全に取り壊し、その後に新たな住宅を建設するための工事が行われます。具体的には、「旧居の解体撤去」と「新居の新築」の2つの段階から成り立っているため、単なる新築とは異なります。
多くの場合、建て替えを選ぶ理由にはさまざまな背景があります。例えば、長年住んできた実家が老朽化し、頻繁な維持管理が必要になるケースや、家族の構成が変わり、両親との同居に伴って住宅のバリアフリー化が求められる場合などです。また、実家を相続した際に、その状況を改善するために建て替えを考える人も多いです。
家を建て替えるには、解体工事や仮住まいへの引っ越しが必要であるため、これらの費用や時間が新築よりも余分にかかります。具体的には、解体工事の費用や建物の滅失登記費用などが上乗せされます。一方、初めて家を購入する場合と比較すると、土地をすでに持っている場合は、全体の予算を抑えることが可能です。
さらに、家の性能向上も建て替えを選ぶ大きな理由の一つです。例えば、耐震性や断熱性の向上をするには、
最近では、住宅ローンの金利が上昇しつつあるため、今のうちに建て替えを決断する方が増えているのも一因です。また、住宅ローンを完済し終えたタイミングで建て替えるパターンもあります。このように、いくつかの要因が重なり合って、建て替えを考える方が多いと言えるでしょう。
1-2.新築とは
新築とは、何もない更地に新しく基礎から造られた住宅を指します。
新築の住宅にはいくつかの形態があり、例えば建売住宅では、販売業者があらかじめ設計した家を購入することができます。この場合、一般的には土地と建物がセットで提供されます。反対に、注文住宅のように建設会社やハウスメーカー、設計事務所に依頼して、自分の希望に沿ったカスタマイズされた住宅を建てることも可能です。
新築の条件として、建築後1年未満の未入居物件である必要があります。つまり、誰かが1日でも住んだ場合や、1年が経過すると、中古扱いとなり「新築」ではなくなります。これにより、新築特有の価格や質が期待できる一方で、購入時の慎重さが求められます。
また、新築を建てるためには、基礎工事に加え、電気やガスや水道管の引き込み工事などのインフラ工事が必要となります。特に都市ガスの場合は無料で引き込むことができますが、水道については施主が費用を負担しなければなりません。このような側面を考慮すると、単に家を建てるだけでなく、全体のプロセスを理解し、自分にとって最適な選択をすることが重要です。
2.マイホームや中古住宅を建て替えるメリット
建て替えの費用を調べると同時に、実際に建て替えを行うべきなのか悩んでいる人もいるでしょう。そこで最初に、マイホームや中古住宅を建て替えることの長期的なメリットを整理しておきましょう。
2-1.高気密・高断熱の高性能住宅にできる
最新技術を使って建て替えをすることにより、住宅の性能が大きく上がり、高気密・高断熱の高性能住宅を得られます。昔の家と現代の家の性能面での大きな違いが、この高気密性と高断熱性です。住宅における高気密とは、住宅の隙間を減らし、屋外の空気が屋内に入ったり、屋内の空気が外に逃げたりするのを防ぐ性能を意味します。高断熱とは、外の熱が中に伝わりにくい性能です。
高気密・高断熱の住宅は、冷暖房の効きがよくなり、夏涼しく、冬暖かい家になります。家の中すべてが快適になることによりヒートショックなどの健康被害のリスクも低減させることができます。
2-2.老後も安心して暮らせる
建て替えのメリットは老後も安心して暮らせることです。構造や使い方・メンテナンスの状況によって、ある程度長く住み続けることは可能です。しかし、「この先、いつまで暮らし続けられるか」という問題に不安を覚えることもあるでしょう。
一度建て替えてしまえば、数十年は住み続けられることが多いため、家の寿命をそれほど気にする必要がなくなり、老後も安心して生活できます。三菱地所ホームの家は50年の長期保証システムがあるため、建て替えで老後に備える上でも安心です。
2-2-1.耐震性能やシロアリ被害に注意
今後生活する上で、大切な問題になるのが、耐震性能やシロアリ被害です。大規模な災害が増えている今、1981（昭和56）年5月31日までの旧耐震基準に即して建てられた家には倒壊のリスクがあり、補強が必要な場合があります。
また、シロアリの被害がある家は構造的にも弱くなり、より耐震性能が下がることにつながります。建ててから5年後を目安に増加し続ける傾向にあり、特に対策していない場合には、シロアリの被害が甚大になっている可能性もあるでしょう。そうした被害が見られた場合は、耐震補強としてのリフォームだけでなく解決する方法として、建て替えが一つの選択肢となります。
2-3.現在の家族に合った家に住み替えられる
長く住んでいる家の場合、建てた当時と生活する家族の人数や構成が変わっていることが多いでしょう。そのため、間取りなどに住みにくさを感じることもあるのではないでしょうか。
建て替えであれば、今のライフスタイルにぴったりと合った間取りを0から考えられます。建て替えによって二世帯住宅を検討する人もいます。
3.マイホームや中古住宅を建て替えるデメリット
マイホームや中古住宅の建て替えにはいくつかのデメリットもあります。
工期の長さや追加の費用が発生することも考慮しなければなりません。
さらに、法改正により床面積が狭くなる可能性もあり、想定した住空間が実現できないリスクがあります。
3-1.新築で建てるより長い工期となる
建て替えは新築に比べて建設工期が長くなる場合があります。
解体や整地作業、さらには新たな地盤補強など、多くの手続きが必要となるためです。解体した段階で住むことはできないため、住居の移転や仮住まいが必要になることもあります。
新しい家を持つために必要な時間をしっかりと計画することが重要です。
3-2.解体費用・引っ越しが2回などの建築費用以外の費用が発生する
建て替えを行う際、引っ越しが2回必要になる場合があり、これに伴う費用が発生します。解体費用や仮住まいの手配は計画的に行わなければならず、予算としてしっかりと考慮することが重要です。これにより、想定外の出費を避けられることが大切です。
3-3.法改正で床面積が狭くなる可能性がある
古い家が建築された当時からの法改正により、建て替え後の住宅の床面積が狭くなる可能性があります。
これにより、建て替えを検討している方は事前に検討期間を長くとる必要があるかもしれません。
新しい規制の上で理想を追及すると計画している住宅の費用が予想外に増加する恐れもあります。
特に床面積の制限があると、デザインや機能性に制約が生じることがあります。
4.住宅を建て替える際の注意点
住宅を建て替える際には、いくつかの注意点があります。建て替えができない再建築不可の物件が存在するので事前に確認が必要です。
新築であれば発生しない費用がかかることも把握しておくとよいでしょう。例えば、仮住まいの費用や解体にかかる費用などが挙げられます。
また、建築基準法の改正により、従来の家よりも面積が狭くなる可能性もあります。ライフスタイルの変化に応じた基準に沿った計画を立てることが不可欠です。
4-1.旗竿地の住宅の建て替え
旗竿地とは、道路に対して細長い通路部分を持ち、その奥に広がる敷地のことを指します。旗のような形になることから「旗竿地」や「路地上敷地」などと呼ばれます。家を建築するメインの敷地部分から通路を伸ばし、自動車が通行可能な道路につながる必要があります。これを「接道義務」といい、基準を満たさないと建て替えが不可となります。
具体的には、建築基準法により、建物の敷地は幅員が4m以上の道路に対し、間口が2m以上の接道が必要です。接道が狭い場合、災害時に緊急車両が通行できず、救助活動に支障をきたす恐れがあります。
そのため、旗竿地での建て替えを考える際は、接道義務を十分に確認することが重要です。
4-2.再建築不可物件の建て替え
再建築不可物件とは、法律上、既存の建物を解体した場合に新たに建物を建てることができない土地を指します。多くの場合、これは接道義務を満たしていないためで、特に旗竿地で見られます。
自治体の条例も影響し、再建築が不可能な理由をつくり出すことがあります。
これにより、特定の物件では新しい住宅の建設が制限されることがあります。
5.戸建ての建て替えにかかる費用と相場
建て替えに興味はあるものの、いったいどれくらい費用がかかるのか心配に思っている人も多いでしょう。そこで、戸建ての建て替えをハウスメーカーや工務店に依頼する場合にかかる費用やその内訳、相場について解説します。費用はあくまで一般的な目安として参考にしてください。
5-1.木造・鉄筋コンクリート造の古家の解体費用
木造や鉄筋の住宅の解体費用は、1坪あたり5〜8万円が相場です。古い家を解体するための人件費や廃材の処分費用が含まれます。
しかし、解体費用は建物の構造・立地・周辺環境（道路幅や交通量）・付帯工事の有無・解体業者・繁忙期など多くの要因によって価格が変動します。上記費用はあくまでも簡単な目安として考えてください。
5-2.登記費用
建物を解体する場合、解体工事後に壊す家の登記簿を閉鎖しなければいけません。こちらは個人で申請することは少なく、土地家屋調査士が代行することが一般的です。土地家屋調査士への報酬を含め、4～5万円前後が大まかな相場です。
5-3.地盤調査・地盤改良工事費用
地盤調査費用は必須でかかる費用です。ハウスメーカーでは住宅瑕疵担保責任があるため、地盤調査は必ず行う必要があります。また調査後、必要だと判断された場合、地盤改良工事の費用がかかります。
地盤調査費用は調査の種類によって異なりますが、一般的なスウェーデン式サウンディング試験だと5万円程度が相場です。地下室や地下車庫がある計画の場合はボーリング調査が必要となり、25～30万円程度かかります。
地盤改良工事の費用は改良方法によって異なるため、ハウスメーカーに確認しましょう。
地盤改良工事の費用は改良方法によって異なるため、ハウスメーカーに確認しましょう。
5-4.引越し・仮住まい費用
住宅を建て替える際には、工事中に賃貸マンションなど別の住まいに引越しをする必要があります。工事前に家を出るときと、完成してから新しい家に戻る際の2度引越しする必要があるため、2回分の料金がかかります。世帯数や時期によって費用が変わりますが、1回あたり10万〜15万円程度が相場です。
仮住まいの費用は物件の契約費用や家賃を合わせた金額がかかります。東京都内など仮住まいを希望するエリアの家賃が高い場合は費用がかさむ場合もあるので、どの程度かかるのか概算を計算しておきましょう。
5-5.設計・建築費用
設計と建築費用は施工会社や住宅性能、広さによって大きく変わります。設計費用は設計士が住宅設計をするために必要な費用、建築費用は住宅本体の工事作業と材料費です。
大まかな相場の目安としては、一坪あたり約70万～90万円が相場になります。例えば、40坪ほどの家を建てる場合には、2800万〜3600万円が大まかな相場です。
2世帯住宅の場合は、家の大きさや二世帯のタイプ（完全同居、一部共用、完全分離）にもよりますが、必要な住宅設備が増えるため、単世帯住宅の1.2～1.5倍ほどの建築費がかかります。
また、平屋の場合は1坪あたりの基礎の面積が大きくなるため、坪単価はやや高くなります。
外構工事が含まれていない場合もあるため、外構工事費用の確認も必要です。
5-6.税金など諸費用
住宅の建て替えに関わる税金は、不動産取得税、登録免許税、印紙税があります。不動産取得税とは、土地や建物を取得する際に納める税金のこと。登録免許税は法務局へ土地や建物の所有権を登記する手続きで発生する税金のことです。印紙税は、住宅購入時など契約書を交わす際に納める税金です。不動産取得税は、税率の軽減措置を利用できる場合もあるため、ハウスメーカーなどの担当者に相談してみるとよいでしょう。
6.住宅の建て替え費用を抑えるポイント
住宅の建て替え費用を抑えるためには、いくつかのポイントを考慮することが重要です。
以下の対策により、新築に必要な総合的な費用を効率的に管理できるでしょう。
6-1.給付金や補助金、減税措置の制度を活用する
補助金や助成金は地域によって異なるため、まずはお住まいの役所に問い合わせて、どのような制度が利用できるか確認する必要があります。
また、費用の見積もりを自分で行い、無料の情報を集めることで最適な選択ができます。これによって、効率的な流れで進めることができるでしょう。
6-2.仮住まい引越費用を最小限にする
仮住まい引越費用を最小限に抑えるには、まず、礼金や仲介手数料が不要な物件を探し、賃料が安い住宅を選ぶことが重要です。
加えて、引越しの繁忙期を避けることで、費用を大幅に削減することができます。
さらに、仮住まいへの引越しと建て替え後の再引越しが必要となるため、2回分の引越し費用の計画も忘れずに立てましょう。
6-3.床面積を減らすし、仕様を見直す
新築を安く建てるためには、床面積を減らし仕様を見直す方法が効果的です。間取りをコンパクトにすることで、建築工事費や付帯工事費を抑えられます。
また、土地から取得する場合は選定に気を付けることも重要です。水道の引込がある土地を選ぶことで、引込費用が安くなる可能性もあります。エアコンなどの設備を購入する際には、価格が安い時期を狙うと良いでしょう。
これらの方法を組み合わせることで、総合的な住宅費用の削減が可能になります。
7.一軒家を建て替える際の手順例
実際に住宅を建てるまでには、いくつかの手順があります。実際にはどのような流れになるのか把握しておきましょう。
7-1.建築会社探し
家の建て替えを考える場合、最初に行うのが、建築会社の選定です。どのような家にしたいのか、家のイメージやプラン、資金計画を考え、モデルハウスを見学したり、インターネットで調べたりして、家族の要望にマッチする会社を探しましょう。
建て替えの場合は、以前住んでいた家の不満点などが把握できているため、より理想の家に近づけられます。ハウスメーカーによっては建築だけではなく、解体工事も請け負えるため、手続きがスムーズになります。
7-2.敷地調査・測量・地盤調査を実施
ハウスメーカーを決めたら、そのハウスメーカーに依頼し、敷地調査や測量、地盤調査を行ってもらいます。これらの調査は有料ですが、調査してもらうことで、土地の状況や条件を把握し、より的確な見積もりが作成できます。
7-3.契約会社の決定
敷地調査の結果を反映したプランと工事費の見積もり提案を受けたら、実際に契約会社を決めましょう。住宅ローンを利用する場合には、利用前に仮審査申し込みをして、借り入れできるかどうか確認することが大切です。
7-4.仕様など詳細打ち合わせ
契約が決まったら、仕様の詳細な打ち合わせを進めます。契約前のプランはおおよその間取りや広さ、住宅設備などを決めるものです。契約後に、フローリングや壁紙の色、照明やコンセントの位置など詳細なプランを決めていきます。
詳細の打ち合わせが完了したら、建築確認申請書を提出し、ローン借り入れのための本審査を申請します。
7-5.仮住まいへ引越し
工事の期間が決まったら、旧居の荷物を運び出し、解体工事の前に仮住まいに引越します。工期が短い場合には、家具付きのマンスリー住宅を契約するのも選択肢です。旧居から離れていない家であれば、工事中に見学しやすいというメリットがあります。
ハウスメーカーによっては仮住まい探しや引越し業者探しまでサポートしてくれるため、相談してみるのもよいでしょう。
7-6.解体工事
解体工事を行う前に、事前に近隣への挨拶を行っておくのがおすすめです。解体工事や建築工事では、ほこりや振動、騒音や車の出入りなど、近隣にお住まいの方にも影響があります。
解体工事が始まる10日から1週間前には、洗剤やクッキーなどの手土産をもって近隣の方に挨拶をしておけると良いでしょう。
7-7. 新築住宅の建築
新築住宅の着工から完了までにかかる工事期間は建物の規模やプランにもよりますが、一般的な30坪から40坪の住宅であれば4ヶ月〜6ヶ月ほどかかります。建物の地縄張り、遣り方、基礎工事、上棟まで、それぞれの工程を自分の目で確認することで、さらに自宅への愛着がわくことでしょう。
建物完成後、登記の手続きを行い、その後に住宅ローンが実行されます。
8.リフォームか建て替えか？迷ったときの判断基準
今の家に不満がある場合、建て替え以外にリフォームを視野に入れている人もいるかもしれません。リフォームであれば、思い出のある家を残せるほか、工期や金額も抑えられます。ただし、間取りには制約があり、自由度が高いとはいえません。
8-1.フルリフォームやリノベーションにした場合の予算は？
予算的な問題で建て替えよりもリフォームを選ぶ人も多いでしょう。確かに建築費用は、一般的にはリフォームやリノベーションの方が新築よりも抑えられます。特に部分的な改修の場合は数百万円〜に抑えられることもあります。
ただし、旧居にシロアリ被害や耐震基準の問題がある場合、結果的に建て替えに匹敵するコストがかかる場合もあります。
実際の状況によって費用は大きく変わるため、リフォームだから費用を安く抑えられると考えず、プロに相談し見積もりを取って比較してみることをおすすめします。
9.建て替えの費用をシミュレーションしてみよう
建て替えの場合、事前に総額費用を知りたいと思っても、旧居の構造や地盤の状態、新築住宅に求めるグレードなどによって変わるため、自分で予測することが難しいでしょう。
建て替えを検討しているのであれば、早めにハウスメーカーに相談し、実際にかかる金額を確認すると判断しやすくなります。建て替え費用を把握して、安心して理想の家を建てましょう。
三菱地所ホームでは解体工事から建築まで、建て替えをトータルにサポートしています。またリフォームにも対応しており、幅広く相談することが可能です。ぜひ一度、資料請求や無料相談をしてみるとよいでしょう。
