注文住宅を建てるにあたって、費用を一括で支払うことが難しい場合、住宅ローンを利用する必要があります。しかし、注文住宅の住宅ローンは、建売住宅や分譲マンションの場合の流れと異なるので、どうなるのか気になっているという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、注文住宅の住宅ローンの特徴を踏まえつつ、実際に住宅ローンを組む際の手順や金融機関の選び方などを解説します。
1.注文住宅では住宅ローンを2本立てすることもある
まず大前提として押さえるべき知識は、住宅ローンの融資実行日は「購入した住宅の引き渡し日」であるということです。
注文住宅はまず土地を購入したうえで、建物を建てることになります。そのため、住宅の引き渡しまでにかかる手付金、工事費の一部などは自己資金で工面しなければなりません。
自己資金が足りない場合、住宅ローンとは別に「つなぎ融資」を利用する、あるいは土地と建物で住宅ローンを別々に組む「2本立て」で対処することもあります。しかし、前者は金利が高く手数料もかかる、後者は手続きの時間や手数料が2倍かかるといったデメリットもあるため、注意が必要です。
また、土地購入費と建築費を「1本化」して住宅ローンを組む方法もあります。手続きの手間を減らせるうえ、手数料も抑えられますが、土地選びと建築設計を同時に進めなければならないため、忙しくなりがちです。ただし、土地探しが一緒にできるハウスメーカーに依頼すれば、スムーズに1本化できます。
三菱地所ホームでは、土地探しから手厚くサポートしているので、ぜひご相談ください。
1-1.諸費用は現金で用意する必要がある
注文住宅の場合、手付金や工事費以外にも下記のような「諸費用」がかかってきます。
- 各種税金（不動産取得税、印紙税など）
- 登記費用
- 司法書士費用
- 敷地調査・測量費用
- 地盤調査費用
- 建築確認申請費用
- 水道加入料金
- 実施設計料
- 火災保険料
- 団体信用生命保険料
- 地鎮祭費用
- 上棟式費用
これらの諸費用は基本的に現金で支払うことになるため、住宅ローンでの資金とは別に用意しておく必要があります。また、支払いのタイミングや金額がそれぞれ異なる点にも注意しましょう。
2.注文住宅で住宅ローンを組む際の手順をシミュレーション
注文住宅を建てるにあたって、住宅ローンを1本化して組むときの基本的な手順をシミュレーションしてみましょう。ハウスメーカーによって細かな違いがあるので、実際にどうなるかは担当者にご確認ください。
2-1.①ハウスメーカーとプランを相談
注文住宅の住宅ローンを申請するためには、プランと見積もりが必要です。まずはインターネットで実績や口コミをリサーチしたり、実際にモデルハウスへ足を運んだりするなどして、自分に合ったハウスメーカーを探しましょう。
ハウスメーカーが決まったら、間取りや設備に関する具体的なプランを作成しつつ、見積もりを依頼します。また、新たに土地を購入する場合、土地探しも並行して進めなければなりません。ハウスメーカーの協力があれば、希望に沿った土地が見つかる可能性も高まります。
2-2.②住宅ローンの事前審査（仮審査）を申請
ハウスメーカーからプランと見積もりが出たら、金融機関に住宅ローンの事前審査（仮審査）に申し込みます。
事前審査でチェックされることは、注文住宅の施主が「住宅ローンの返済能力を有しているか」という点です。本人の収入や債務状況、希望借入額などを踏まえて判断されます。
また、事前審査は通常なら即日～1週間程度で完了しますが、提出書類や時期によっては2週間以上かかる可能性があることも覚えておきましょう。
2-3.③土地の申し込み
土地を購入する場合、手順②の事前審査の結果が出るまで待ちましょう。住宅ローンを希望借入額で組めることがわかったら、その土地で理想の家が建てられそうか、ハウスメーカーとも相談しながら土地を決定して申し込みます。
2-4.④住宅ローンの正式審査（本審査）を申請
土地の申し込みが完了したら、次は住宅ローンの正式審査（本審査）の申請が必要です。
正式審査では、施主の健康状態や物件の担保価値など、経済面以外のリスクも含めて詳しくチェックされます。審査完了までには2～3週間かかります。
2-5.⑤土地の売買契約
正式審査を無事クリアしたら、不動産会社で土地の売買契約に関する手続きを行います。土地の手付金を支払わなければなりませんが、自己資金が足りないときはつなぎ融資などでのカバーが必要です。
また、土地の融資を受けない場合でも、この時点で手持ちの現金を使いすぎると、引き渡し前の建物工事費や諸費用の支払いで不足してしまう可能性があります。後々のトラブルを防ぐためにも、ハウスメーカーに必要な費用や支払いのタイミングをしっかりと確認しておきましょう。
2-6.⑥住宅ローンの契約手続き
土地の売買契約を締結したら、いよいよ住宅ローンの契約手続きを行います。
金融機関や施主の建築スケジュールによって、必要書類や提出期限が異なるケースもあるため、ハウスメーカーの担当者に都度確認することが大切です。
2-7.⑦建物の工事請負契約
住宅ローンの契約手続きが完了したら、工事の手付金を支払って、ハウスメーカーと建物の工事請負契約を締結することになります。
ここから工事がスタートしますが、着工金や中間金が必要になるケースもあるので、確認しておきましょう。
2-7-1.契約時に住宅ローン特約があることを確認
建物の工事請負契約を結ぶときは、契約書に「住宅ローン特約」の記載があることを忘れずに確認しましょう。これは予定の住宅ローンを借りられなかった場合、契約を解除できるというものです。
住宅ローンは事前審査に通っても、正式審査に落ちてしまうことがあるため、特約があると安心です。
2-8.⑧引き渡し時から融資開始
一通りの工事が終わって、住宅を引き渡された時点から住宅ローンによる融資がスタートします。
なお、引き渡しの完了前にハウスメーカーへの最終金の精算が必要なので、融資実行日と引き渡し日の調整が必要ということも把握しておきましょう。
3.金融機関の選び方
住宅ローンはさまざまな金融機関が提供していますが、大きく分けると下記の3種類があります。
- 民間ローン：メガバンクや地方銀行・信用金庫などが提供
- 公的ローン：地方自治体による融資や財形住宅融資
- フラット35：住宅金融支援機構と民間金融機関が提携
どの金融機関から借りるかによって審査難易度や金利が変わってくるため、自分に合ったものを選びたいところです。金融機関を選ぶときに押さえるべきポイントも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
3-1.三大疾病保障やワイド団信などの条件を確認
住宅ローンでは、事故や病気で契約者が死亡したり、重度の障害を負ったりした場合、ローン残高の返済を全額免除する「団体信用生命保険（団信）」があります。
最近は三大疾病を罹ったときに支払いを免除する団信も登場しているため、上乗せ金利も踏まえてチェックしたいところです。
また、健康上の理由から団信への加入が難しい方向けに、条件が緩和された「ワイド団信」が用意されているケースもあります。諸条件を確認して、メリットが大きいものを選びましょう。
3-2.フラット35の固定金利か変動金利か
住宅ローンの金利タイプは、下記の3種類に分かれています。
- 変動金利…市場金利の動向にともない金利が上下する
- 当初固定金利…最初に設定した期間だけ金利が固定される
- 全期間固定金利…常に金利は一定
住宅ローンでよく利用されている「フラット35」は、全期間固定金利です。市場金利が大きく変動しても金利は一定なので、毎月の返済額も変わりませんが、代わりに金利が高く設定されています。老後に支払いが苦しくならないかなど、事前にシミュレーションしながら検討しましょう。
3-3.住宅ローンは後から借り換えることも可能
住宅ローンは一度契約しても、後から別の金融機関に借り換えることができます。借り換えによって今より金利が低くなったり、返済額が減ったりするケースもあるため、有益と見込まれるなら検討するのも一案です。
ただし、借り換えをする場合、元の金融機関に手数料や保証料などを支払う必要が出てきます。また、必ずしも得をするとは限らず、逆に損をしてしまう可能性もあるため、市場金利の動向を見極めることが大切です。
4.住宅ローンの組み方はハウスメーカーと相談しよう
注文住宅を建てるにあたって、住宅ローンは慎重に検討すべきポイントです。住宅ローンを組む場合でも自己資金はある程度用意しなければならないので、どのタイミングで何を支払うのか把握しておく必要があります。
また、住宅ローンの審査に落ちたときの対策やつなぎ融資について考えることも大切です。ハウスメーカーの担当者とも相談しながら、綿密なプランを作成しましょう。
三菱地所ホームでは家づくりの担当者が住宅ローンのご相談も合わせて承っていますので、ぜひ一度お問い合わせください。
